在中央经济工作会议后，这次政府明确表态，房地长开放商要适当降价配合农民工市民化消化房地产库存。《人民日报》今日也发表了评论员文章称，尽管中央出台政策，释放改革红利，创造有利于维护市场稳定的大环境，但化解楼市库存也得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。

　　造成如今房价完全超出大众消费能力的罪魁祸首真的是房地产开放商吗？为此，笔者从中国统计局网站调取了部分数据。

　　以2005年为基数，至2013年，房地产企业土地购置费用累积增长364.88%，而商品房平均售价累积涨幅为96.7%。从历年数据看，除了2009年与2012年商品房平均售价涨幅是超出房地产企业土地购置费用的，其余时间涨幅均不如房地产企业土地购置费用。这说明，房价上涨最主要的推手并非房地产开放商故意拉抬价格，而是受开发成本上升所致。

　　众所周知，我国房地产行业突飞猛进是从2008年金融危机后开始。当时，因为金融危机对中国实体行业造成的冲击，导致许多社会投机资本与实体资本转行该做房地长以寻求资产保值。那时的资本恐慌与盲目与现在基本如出一辙。由于大量资本聚集房地产，一时间形成了房地产泡沫。各路大小房地产开放商齐聚一起争抢土地盖房子。结果就是开放商们争抢土地推高土地成本导致成本上升，成本上升最终都转嫁给终端消费者。政府对于当时的房地产热其实是属于暗喜的状态。谁都知道，我国各地地方财政的主要收入就是土地出让。开放商们争抢土地增加地方财政收入，对于地方政府来说，根本没理由去阻止这种现象。因为行业风险本身就不归地方政府操心，这是中央需要担心的问题。所以，地方政府的纵容以及乘势抬高土地拍卖底价成为了房价上涨的主要推手。

　　事到如今，房地产行业已经到了明斯基时刻（资产崩溃时刻）。由于在房地产行业受到追捧时，各路诸侯纷纷增加债务比重，提高财务杠杆，以至于到了现在完全超过供需平衡点（据此前数据称，中国房地产库存够容纳31亿人口，我国人口15亿左右）达到即将崩溃的边缘。现在，政府才想到要调整房价去库存，从时间点上来说已经为时已晚。

　　而且，政府的主要调控方向也不对。房地产开放商本身就不是高房价的主要原因，要求房地产开放商降价去库存无疑是逼他们走绝路。这样做反而会刺破泡沫，导致行业大衰退。毕竟，开公司是为了赚钱的，在成本高企的情况下只能抬高售价保证公司运营。

　　因此，房地产开放商即使愿意降房价，降价空间也很小，根本不足以达到去库存的目的。因为支撑现在高房价的主要因素是土地出让金。纵然土地出让金是因为房地产开放商争抢土地所致。但是，政府对于土地出让是有着绝对的控制能力的。基准地价由政府定、出让土地数量也由政府定。无论是量还是价都由政府一手控制。所以，真想要降房价最好的做法无疑是控制土地出让金售价，增加土地供给。当然，有一些开放商的囤地、倒卖行为需要遏制。但根本原因还在于政府自身。

　　要降房价就不能依赖开放商，而且靠政府控制土地成本，而如此一来，各地地方政府本就已经捉襟见肘的财政问题将面临更大考验。许多地方政府已经到了举债度日的地步，土地收入已经成为了他们的命根，甚至是保证不发生违约风险的底线。因此，地方政府在这一点上是不肯让步的。所以，最终的降房价、去库存、农民工市民化方案的落实也基本难有可行性。